Главная
Статьи
Жилищные дела
Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Китарова Дана Серкалиевна
Руководитель юридического отдела

Опубликовано
03 сентября 2022

Обновлено
17 апреля 2024

Время чтения:
~21 минута

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Опубликовано: 03 сентября 2022

Обновлено: 17 апреля 2024

Кадастровая стоимость влияет на имущественные налоги, госпошлину при наследовании, размер арендных платежей и цену выкупа недвижимости в ряде процедур. Для бизнеса и собственников крупных объектов завышенная оценка может означать регулярные лишние расходы.

Пересмотр кадастровой стоимости используют, когда есть основания приблизить установленную государством цену к рыночной и тем самым снизить налоговую или выкупную нагрузку. Процедура требует расчетов, оценки и доказательств, поэтому практикующий земельный юрист поможет понять экономический смысл спора, собрать документы и подготовить заявление для комиссии или суда по оспариванию кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость — это результат государственной оценки объекта недвижимости. Ее устанавливают для земельных участков, зданий, помещений, гаражей, сооружений, объектов незавершенного строительства и иной недвижимости в пределах региона или города федерального значения.

На какие платежи и сделки она влияет:

на земельный налог, налог на имущество, НДФЛ и налог на прибыль при отдельных операциях;
на арендную плату, если договор или нормативный акт привязывает ее к кадастровой цене;
на стоимость выкупа государственных или муниципальных объектов;
на размер госпошлины при оформлении наследственных прав.

Именно поэтому собственники обращаются к пересмотру кадастровой стоимости. Но важно заранее посчитать выгоду: если разница с рыночной ценой небольшая, расходы на оценку, документы и процесс могут превысить экономию.

Самый надежный способ — заказать выписку из ЕГРН. В ней отражаются характеристики объекта и действующая кадастровая стоимость здания, участка, помещения, гаража или другого вида недвижимости.

Получить сведения можно:

лично через Росреестр;
на официальном сайте или через электронные сервисы;
через портал Госуслуг;
через МФЦ;
почтовым запросом.

Онлайн-запрос обычно быстрее: в среднем сведения предоставляют в течение нескольких дней, после чего можно сравнивать кадастровую цену с рыночными показателями.

Начните с оценки экономической выгоды

Запишитесь на предварительную консультацию: юрист проверит документы, перспективы пересмотра и стоимость сопровождения

{phone}

При государственной оценке учитывают массовые характеристики объекта и рынка, но индивидуальные особенности недвижимости часто отражаются не полностью. Поэтому кадастровая цена может заметно отличаться от реальной рыночной.

На итоговую оценку обычно влияют:

площадь объекта или земельного участка;
местоположение и инфраструктура вокруг;
наличие коммуникаций и инженерных сетей;
характеристики зданий и сооружений, включая возраст;
состояние объекта, назначение и иные параметры.

Проблема в том, что массовая оценка не всегда учитывает износ, дефекты, ограничения использования, состояние подъездных путей и реальные сделки с похожими объектами. Если из-за этого стоимость завышена, ее можно пытаться пересмотреть.

Периодичность зависит от региона. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка проводится чаще — раз в два года. В большинстве других субъектов России обновление кадастровой стоимости проходит раз в четыре года.

Пример:

Если кадастровая стоимость здания в Москве определена в 2022 году, следующая плановая оценка ожидается не позднее 2024 года. Для аналогичного объекта в регионе с четырехлетним циклом новая оценка может быть проведена только к 2026 году, если собственник не инициирует пересмотр раньше.

Как правило, результаты оценки начинают применяться с 1 января года, следующего за годом утверждения результатов. Поэтому важно смотреть не только дату оценки, но и дату начала применения новых сведений для налогов и платежей.

Массовая переоценка земли и иных объектов недвижимости проводилась по отдельным графикам, установленным государством. Конкретные даты и последствия для налоговой базы нужно проверять по региональным актам и сведениям ЕГРН.

В отдельные периоды законодатель вводил специальные правила применения кадастровой стоимости из-за экономических обстоятельств. Поэтому перед спором важно проверить актуальные данные, дату оценки и дату, с которой они используются для расчета платежей.

Само отличие кадастровой цены от желаемой или заявленной продавцом стоимости еще не доказывает ошибку. Особенно это важно для крупных объектов, участков с особыми условиями использования и недвижимости с редкими характеристиками.

Например, если предприниматель продает участок по цене выше рыночной, а кадастровая стоимость ниже этой цены, проблема может быть не в государственной оценке, а в завышенных ожиданиях продавца.

О признаках завышения говорят массовые рыночные данные: сопоставимые объекты дешевле, сделки проходят по более низкой цене, а независимый оценщик подтверждает существенную разницу между рыночной и кадастровой стоимостью.

Перед запуском процедуры нужно рассчитать возможную экономию. Если снижение налога или арендной платы не перекроет расходы на оценку, госпошлину и юридическое сопровождение, спор может быть невыгодным.

Федеральный закон № 237-ФЗ выделяет два основных основания для изменения кадастровой стоимости:

Ошибка в сведениях об объекте. Она возникает, когда при оценке использованы неверные данные: площадь, материал стен, назначение, состояние, характеристики участка или иные сведения. Если ошибка подтверждается, ее можно исправить через уполномоченное учреждение.
Несоответствие кадастровой стоимости рыночной. В этом случае собственник доказывает, что на дату оценки объект стоил дешевле, чем указано в кадастре, из-за чего налоги, арендные платежи или выкупная цена рассчитаны завышенно.

При технической ошибке вопрос часто решается через государственное бюджетное учреждение, проводившее оценку. Если спор связан с рыночной стоимостью, обычно требуется отчет оценщика и соблюдение установленного порядка обращения.

Несогласие с цифрой само по себе не является доказательством. Для пересмотра нужны документы: выписка ЕГРН, правоустанавливающие бумаги, отчет об оценке, сведения о характеристиках объекта и рыночных аналогах.

После изменений законодательства процедура пересмотра стала более формализованной: во многих случаях сначала нужно обратиться в уполномоченное ГБУ, а уже затем при отказе переходить к судебной защите.

Как действовал прежний порядок: собственник мог выбрать комиссию или суд. Если комиссия не соглашалась с доводами, заявитель обращался в суд; в ряде случаев можно было сразу подавать административный иск без предварительного этапа.

Как работает действующий подход: сначала подается заявление в учреждение, которое проводило оценку или отвечает за пересмотр. Если по итогам рассмотрения стоимость не изменили либо заявитель не согласен с результатом, спор может быть передан в суд.

Порядок может отличаться с учетом региона и переходных правил, поэтому перед подачей документов нужно проверить, какая процедура применяется именно к вашему объекту.

Если в регионе действует обязательный досудебный порядок, заявление подают в ГБУ, связанное с государственной кадастровой оценкой. Комиссия проверяет документы, отчет и доводы заявителя, после чего принимает решение об изменении стоимости или отказе.

Если процедура допускает обращение в суд либо досудебный этап уже пройден, готовится административное исковое заявление. В суде могут назначить экспертизу, запросить дополнительные сведения и оценить доказательства сторон.

Объясним порядок пересмотра по вашему объекту

Получите предварительную консультацию по кадастровому спору

{phone}

Базовый комплект для пересмотра кадастровой стоимости похож для квартир, домов, земельных участков и коммерческой недвижимости. Но в конкретном деле могут потребоваться дополнительные выписки, технические документы и подтверждения ограничений.

Обычно готовят:

заявление по установленной форме;
выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
документы, подтверждающие право на объект или законный интерес;
отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости.

В заявлении нужно четко объяснить, почему установленная стоимость не соответствует действительности: указать дату оценки, рыночные показатели, реквизиты объекта и сведения о заявителе.

Правоустанавливающими документами могут быть выписка ЕГРН, договор, акт органа власти, договор аренды или иной документ, подтверждающий права и интерес заявителя.

Кадастровую стоимость подтверждают сведениями ЕГРН. Рыночную — отчетом оценщика, подготовленным по требованиям законодательства. Именно качество отчета часто определяет устойчивость позиции в комиссии и суде.

В досудебном порядке заявление рассматривает государственное бюджетное учреждение, связанное с кадастровой оценкой недвижимости.

Алгоритм обычно выглядит так:

подготовить заявление и документы, указав расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью;
передать комплект в уполномоченное учреждение и дождаться принятия к рассмотрению;
получить решение: установить новую стоимость либо оставить прежние данные без изменения.

Если заявление удовлетворено, сведения корректируются в установленном порядке. Если учреждение отказывает или не принимает доводы, собственник может переходить к судебному оспариванию при наличии оснований.

Судебный этап применяется после досудебной процедуры, если она обязательна, либо в случаях, когда закон допускает обращение напрямую. Перед подачей иска важно проверить региональные правила и дату оценки объекта.

Административные дела о кадастровой стоимости рассматривают суды уровня субъекта РФ: областные, краевые, верховные суды республик, суды городов федерального значения, автономной области или автономного округа.

Снижение кадастровой стоимости через суд обычно включает:

сбор документов: административный иск, выписки ЕГРН, подтверждение прав и отчет оценщика;
оплату государственной пошлины;
подачу иска и приложений в компетентный суд;
принятие дела к производству и назначение судебного заседания;
рассмотрение доказательств, возможную экспертизу и вынесение решения.

Если требования удовлетворены, кадастровая стоимость устанавливается на уровне подтвержденной рыночной стоимости. Основная сложность — убедительно доказать рыночную цену именно на нужную дату.

После изменений в регулировании роль государственных учреждений в оценочных спорах выросла. Это делает подготовку отчета, вопросов эксперту и правовой позиции особенно важной.

Когда решение вступит в законную силу, его используют для внесения изменений в ЕГРН. Обычно необходимо подать заявление в Росреестр и приложить заверенную копию судебного акта или иной предусмотренный документ.

Если оспаривается стоимость нескольких объектов, расходы и госпошлина рассчитываются отдельно по каждому из них. Это нужно учитывать при оценке экономической целесообразности спора.

Оспаривание кадастровой стоимости редко сводится к простой подаче заявления. Нужно собрать документы, подтвердить рыночную цену, учесть дату оценки и пройти проверку комиссии или суда. Ошибка в одном элементе может привести к отказу.

{company} помогает собственникам и компаниям оценить перспективы пересмотра, подготовить доказательства и выстроить позицию для комиссии или суда. Мы заранее предупреждаем о рисках, чтобы процедура была экономически оправданной и юридически корректной.

Кадастровая стоимость регулярно обновляется государством для земли, зданий, помещений и иных объектов. В большинстве регионов цикл составляет четыре года, в городах федерального значения — два года.

Если до очередной переоценки остается мало времени, учреждение может ссылаться на предстоящее обновление данных. Поэтому перед подачей документов стоит проверить график оценочных работ и выбрать оптимальный момент.

Одна из частых проблем — дата, на которую нужно определять рыночную стоимость. Комиссия и суд оценивают не сегодняшнюю цену объекта, а стоимость на дату, которая имеет значение для кадастровой оценки.

Показательный пример:

Дом оценили в 2020 году в 5 млн руб., и на тот момент эта сумма соответствовала рынку. Позже рынок изменился, объект фактически стал стоить 3 млн руб., но кадастровая стоимость осталась прежней.

Собственник рассчитывает снизить кадастровую стоимость до текущих 3 млн руб., однако получает отказ: на дату государственной оценки рыночная цена действительно была 5 млн руб.

В такой ситуации чаще приходится ждать новой плановой оценки или искать другие законные основания для пересмотра.

В кадастровых спорах многое зависит от качества доказательств. Полезны независимый отчет, анализ аналогичных объектов, выписки из реестров, сведения об ограничениях и документы, подтверждающие особенности недвижимости.

Если суд первой инстанции отказал, но у заявителя есть аргументы и доказательства несоответствия стоимости на нужную дату, можно рассмотреть подачу апелляционной жалобы.

Один собственник вправе инициировать пересмотр, даже если объект находится в долевой или совместной собственности. Но суд будет учитывать позицию других правообладателей, особенно если они возражают против изменения стоимости.

Пример:

Участком владеют супруги. Муж считает кадастровую стоимость завышенной и хочет ее снизить, а жена не согласна и просит оставить сведения без изменений. Суд может привлечь обоих собственников и оценить, нарушит ли пересмотр интересы второго правообладателя.

Закон допускает обращение с доводами о некорректной кадастровой стоимости и без отчета оценщика, если заявитель указывает на обстоятельства и подтверждающие сведения.

На практике отчет независимого оценщика значительно усиливает позицию. Чем больше документальных доказательств подтверждает рыночную стоимость и ошибки оценки, тем выше шансы на пересмотр.

Ниже — ответы на основные вопросы о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости, налоговой нагрузке и различии между кадастровой и рыночной оценкой.

Она используется при расчете налогов, госпошлины, отдельных арендных платежей, выкупной цены и штрафов при нецелевом использовании земли. В некоторых случаях ее учитывают и в сделках с недвижимостью.

Государственную кадастровую оценку выполняют уполномоченные бюджетные учреждения и специалисты в рамках установленной процедуры.

В большинстве регионов — раз в четыре года, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в два года, если специальные правила не устанавливают иное.

Кадастровая стоимость рассчитывается для публичных целей, прежде всего для налогов и платежей. Рыночная отражает цену конкретного объекта в сделке и учитывает больше индивидуальных факторов.

Государственная оценка массовая и не всегда видит детали: износ, ремонт, окружение, ограничения, дефекты, спрос и реальные переговоры сторон. Поэтому расхождение возможно как в большую, так и в меньшую сторону.

Юристы помогут оценить перспективы пересмотра

Остались вопросы? Получите предварительную консультацию по кадастровой стоимости

{phone}

Содержание статьи